Erstatningskrav mot eiendomsmelger ved boligkjøp

Tvister mellom kjøper og selger etter boligkjøp er ikke uvanlig. Kjøper kan også kreve erstatning av eiendomsmegleren dersom han har vært uaktsom og dette har påført kjøper et økonomisk tap. Meglers ansvar er dog noe forskjellig sammenlignet med selgers ansvar for boligen. Selgers ansvar omfatter mer, og særlig gjelder dette såkalte skjulte feil og mangler ved eiendommen. Men har megleren unnlatt å opplyse om feil og mangler ved boligen som han kjente til vil han kunne være solidarisk ansvarlig med selgeren ovenfor kjøper i forhold til dette.


Eiendomsmeglerens hovedoppgaver

Lov om eiendomsmegling pålegger megler en rekke oppgaver i forbindelse med salg av bolig. Megler skal opptre i henhold til god meglerskikk, og skal ivareta begge parters interesser. Eiendomsmegleren skal gi råd og opplysninger som er av betydning for bolighandelen til begge parter. I dette ligger det at megleren skal arbeide for at selger for en god pris for boligen, samtidig som megler skal sørge for at kjøper får all informasjon som er viktig når ham skal vurdere om han vil kjøpe.


Eiendomsmeglerens undersøkelses- og opplysningsplikt

Loven pålegger eiendomsmegleren en aktivitetsplikt. Megler skal sørge for at kjøperen får alle opplysninger som en kjøper har grunn til å regne meg å få og som er av betydning for kjøpet, og dette skal gis før kjøpekontrakten inngås.

Megler må vurdere hva kjøper har behov for, innhente, kontrollere og videreformidle informasjon og relevante opplysninger til kjøper. Det er vanlig at selger også engasjerer en takstmann til å utarbeide takst og tilstandsrapport. Megler vil hente mange av de opplysninger som inntas i prospektet fra takstmannens rapport.


Krav til prospekt og salgsoppgave

Megler plikter å utarbeide et prospekt som skal inneholde relevante opplysninger om eiendommen.

Megler skal blant annet undersøke og gi opplysninger om hvem som er eier av eiendommen, og informere om alle tinglyste heftelser på eiendommen, herunder pengeheftelser og servitutter.

Megler skal også opplyse om det er tilliggende rettigheter til eiendommen, som ferdselsrettigheter eller jakt- og fiskerettigheter.

Salgsprospektet skal inneholde en faktisk beskrivelse av eiendommen, som areal, alder og byggemåte. Om ansvar for uriktige opplysninger om boligens areal se her.

Om det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Samt innhente og sjekke opplysninger fra offentlige registre som grunnboken og gjeldende reguleringsplaner.

Megler plikter også å opplyse om faste løpende kostnader, som kan være månedlige fellesutgifter dersom objektet er en leilighet, og hva dette dekker.

Dersom leiligheten hører til et borettslag må megler dessuten å opplyse om en rekke økonomiske forhold, som lånevilkår og nedbetaling av fellesgjelden og månedlige felleskostnader m.v.


Andre oppgaver for eiendomsmegler

Megler plikter også å sørge for at det inngås en skriftlig kjøpekontrakt mellom selger og kjøper som har med alle viktige forhold med mindre partene sier at de ikke ønsker dette.

Megler skal også som hovedregel sørge for utferdigelse og tinglysing av skjøte og pantedokumenter, samt gjennomføre det økonomiske oppgjøret, som vil innebære at kjøpesum ikke utbetales til selger før alle formelle forhold er i orden, som sletting av gamle panteheftelser og tinglysing av nye til fordel for kjøpers bank.


Hva gjør du dersom du vil fremme krav mot eiendomsmegleren

Dersom du mener at eiendomsmegleren har utvist uaktsomhet som har påført deg et økonomisk tap kan du klage til Reklamasjonsnemda for eiendomstjenester forutsatt at megleren er tilsluttet denne. Alternativt kan du ta ut forliksklage eller stevning mot megleren.

Før klage eller sak innledes bør man konfrontere megleren med forholdet og få hans kommentarer til kravet.


Frist for å fremme erstatningskrav mot megler

Eiendomsmeglingsloven har ingen bestemmelse om frist for å fremme krav mot megler. Men det følger av foreldelsesloven at erstatningskrav som hovedregel foreldes etter tre år. I særtilfelle kan krav også bortfalle tidligere på grunn av passivitet. Foreldelse avbrytes ved at det innleveres klage til reklamasjonsnemnda, tas ut forliksklage eller stevning for tingretten.


Kontakt og bistand

Tvister relatert til boligkjøp kan være kompliserte og bistand fra advokat kan være en fordel. Det er vanlig at privatpersoner har en eller flere forsikringer som dekker utgifter til advokat i forbindelse med boligkjøp.

Ta gjerne kontakt med advokat Kjetil Raaness dersom det er spørsmål. Enten på 92881458 eller ved å bruke kontaktskjemaet.